Hợp đồng mua bán có điều kiện chuộc lại và giải quyết tranh chấp tại Toà án

SỸ HỒNG NAM – Tòa dân sự, Tòa án nhân dân tối cao

1. Hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005

Hợp đồng dân sự là chế định nền tảng của luật dân sự. Ở nước ta, trước khi có Bộ luật Dân sự năm 1995, hợp đồng dân sự được Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 điều chỉnh. Bộ luật Dân sự năm 1995 ra đời, chế định hợp đồng dân sự dược quy định tương đối đấy đủ và có hệ thống. Ngoài những quy định chung về giao dịch và hợp đồng dân sự, Bộ luật Dân sự năm 1995 còn quy định một số loại hợp đồng dân sự thông dụng. Tuy nhiên, sau 10 năm áp dụng, những quy định về giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng nói riêng bộc lộ những hạn chế, bất cập cần sửa đổi. bổ sung. Mặc dù, Bộ luật Dân sự năm 2005 ra đời đã khắc khục được những hạn chế, bất cập của Bộ luật Dân sự năm 1995. Tuy nhiên, sau thời gian áp dụng, Bộ luật Dân sự năm 2005 có nhiều nội dung không phù hợp trong đó có những quy định về hợp đồng dân sự.

Quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự tại Tòa án, chúng tôi thấy một số giao dịch dân sự trong xã hội đã và đang diễn ra nhưng chưa được pháp luật điều chỉnh, gây khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên. trong bài viết này. chúng tôi chỉ đề cập đến một loại giao dịch dân sự đó là “Hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại”.

Đối với hợp đồng này, ngoài những quy định chung về giao dịch và hợp đồng dân sự chỉ có Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2005 nằm trong mục những quy định riêng về mua bán tài sản điều chỉnh.

Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

“l. Bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.

Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận nhưng không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. Trong thời hạn này bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu không có thỏa thuận khác.

2. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp,  cầm cố tài sản, phải chịu rủi ro đối với tài sản”.

Như chúng ta biết, hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại là hợp đồng có điều kiện, có tính chất đặc thù. Do đó, về nguyên tắc khi giao kết loại hợp đồng này, ngoài việc tuân thủ những quy định chung về hợp đồng dân sự nói chung thì phải tuân thủ những quy định riêng. Điều 458 Bộ luật Dân sự năm 1995 và nay là Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2005 đề cập đến việc chuộc lại tài sảnđã bán. Tuy nhiên, theo chúng tôi điều luật này chỉ quy định bên bán có quyền thỏa thuận với bên mua về việc chuộc lại tài sản. Phạm vi áp dụng của điều luật này rất hẹp. Dường như, nhà làm luật đưa ra quy định này nhằm mục đích bảo vệbên bán, trong một số trường hợp nhất định có quyền chuộc lại tài sản đã bán. Những tài sản này thường là những tài sản có ý nghĩa và gắn với giá trị về tinh thần hơn là vật chất. Bộ luật Dân sự chưa có những quy định nhằm giải quyết những vấn đề có liên quan như việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng… Quyền được chuộc lại tài sản là nội dung được đề cập dưới góc độ hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản. Thực tiễn giải quyết tranh chấp cho thấy, rất ít trường hợp áp dụng Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2005. Một số điểm không phù hợp của quy định này như sau:

Một là: Theo quyđịnh của Bộ luật Dân sự năm 2005 khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại, ngoài quy định của Điều 462 phải áp dụng những quy định khác vềhợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán, trong đó có những quy định về nội dung và hình thức của hợp đồng. Điều này có nghĩa là, tùy từng đối tượng của hợp đồng mua bán mà pháp luật quy định hợp đồng phải được lập thành văn bản hoặc không phải lập thành văn bản, phải công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hay không. Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán tài sản có diều kiện chuộc lại có thểcác bên phải ký 02 hợp đồng và phải tuân thủ mọi quy định về hình thức và các thủ tục có liên quan. Do vậy, khi chuyển quyền sở hữu thì phải nộp thuế, nếu 02 lần chuyển quyền sở hữu thì phải nộp thuế 02 lần. Trong khi đó, về nguyên tắc, người mua tài sản chỉ được quyền sở hữu tài sản trong một thời hạn nhất định. Do chưa có quy định cụ thể nên các cơ quan công chứng, chứng thực không công chứng quyền hoặc chứng thực, trong thực tế, hầu hết những hợp đồng mua bán tài sản cóđiều kiện chuộc lại đều vi phạm hình thức. Trong nhiều trường hợp, sau khi ký hợpđồng, tài sản vẫn do người bán quản lý, sử dung. Đây là điều bất hợp lý, không phù hợp với thực tế làm triệt tiêu sự phát triển một loại giao dịch có tính chất tương trợ giữa các chủ thể trong xã hội.

Ví dụ, năm 2005, do làm ăn thua lỗ nên ông A chuyển nhượng cho ông B quyền sử dụng 350 m² đất với giá 500.000.000 đồng, đất có nguồn gốc là của ông cha để lại và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do muốn giữ lại đất của tổ tiên để lại, nên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên có thỏa thuận ông A có quyền chuộc lại đất trong thời hạn là 5 năm kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực pháp luật. Năm 2008, ông A có yêu cầu chuộc lại đất, hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 600.000.000 đồng và lại ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Qua ví dụ trên cho thấy, nếu thực hiện đúng quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A với ông B phải chịu 02 lần thuế, đó là thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nay là thuế thu nhập cá nhân) phát sinh từ việc chuyển nhượng giữa ông B với ông A. Ngoài ra còn phải thực hiện các thủ tục khác hai lần. Trên thực tế, quyền sử dụng đất của ông A chỉ chuyển giao cho ông B trong thời hạn 03 năm mà phải chịu 02 lần thuế là không đúng với bản chất của hợp đồng mua bán tài sản.

Hai là: Theo khoản 2 Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2005 trong thời hạn chuộc lại tài sản người mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản và phải chịu rủi ro đối với tài sản. Với quy định này, nhà làm luật nhằm bảo vệ quyền của người bán trong thời hạn mà các bên thỏa thuận được phép chuộc lại tài sản. Tuy nhiên, trên thực thế thì quy định này là không phù hợp đối với trường hợp người bán vẫn quản lý, sử dụng tài sản. Do đó, trong mọi trường hợp người mua tài sản phải chịu rủi ro về tài sản là không phù hợp. Bởi vì, nếu người mua không quản lý tài sản thì không thể có điều kiện để thực hiện các biện pháp nhằm hạn chế rủi ro lạ.

Ngoài ra, Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2005 còn có nhiều nội dung không phù hợp như việc xác định di sản thừa kế đối với di sản là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại trong thời hạn chuộc lại hoặc khi một trong các bên chuyển giao tài sản cho người thứ ba ngay tình…

2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp tại tòa án

Trong thực tế, hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại diễn ra không nhiều và được thể hiện dưới những hình thức, tên gọi khác nhau. Qua thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự tại Tòa án, chúng tôi thấy, hợp đồng mua bán tài sán có diều kiện chuộc lại chủ yếu tồn tại dưới hình thức “cố đất”, một loại giao dịch rất phổ biến ở miền Nam. Theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2003, thì người sử dụng đất không cho phép cầm cố đất. So với cầm cố tài sản, “cố đất” có những đặc trưng như sau:

- Mục đích của cầm cố tài sản là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thông thường được áp dụng đối với tài sản là động sản, người nhận cầm cố là người quản lý tài sản (trừ những tài sản đặc biệt). Trong quan hệ “cố đất”, thông thường bên cố đất vẫn là người quản lý, sử dụng đất, khai thác công dụng của đất, thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất với nhà nước.

- Tài sản cầm cố là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụdân sự, nên giá trị có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Trong “cố đất”, mục đích của người nhận và người “cố đất” hướng tới không hẳn là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà mục đích là lợi ích thông qua việc cố và nhận “cố đất”. Do vậy, giá “cố đất” thường tương đương với giá chuyển nhượng tại thời điểm xác lập hợp đồng, giá chuộc lại đất có thể được thỏa thuận ngay trong hợp đồng hoặc theo giá thị trường tại thời điểm chuộc cộng thêm một giá trị nhất định. Trên thực tế, thì giá chuộc lại đất bao giờcũng lớn hơn giá “cố đất”. Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận người “cố đất”phải trả cho người nhận “cố đất” một phần hoa lợi theo mùa vụ. Về thời hạn cố đất do các bên thỏa thuận mà không phụ thuộc vào thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sựnhư trong cầm cố tài sản.

- Có thể chuyển hóa từ “cố đất” sang chuyển nhượng quyền sửdụng đất, nếu hết thời hạn “cố đất” bên “cố đất” không chuộc lại đất. Tuy nhiên, để chuyển hóa từ “cố đất” sang chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải thực hiện đầy đủ những quy định về hình thức của hợp đồng. Đây chính là đặc trưng cơ bản thể hiện sự khác biệt giữa “cố đất” với cầm cố tài sản với tư cách là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, chứng tỏ “cố đất” là hợpđồng mua bán tài sản (quyền sử dụng đất) có điều kiện chuộc lại.

Từ những phân tích nêu trên cho thấy, thực chất “cố đất” là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại. Tuy nhiên, do pháp luật chưa điều chỉnh loại giao dịch này, nên khi xảy ra tranh chấp, cơquan  giải quyết tranh chấp có những cách hiểu và cách giải quyết khác nhau. Thực tế khi giải quyết tranh chấp, Tòa án hiểu và áp dụng pháp luật không thống nhất ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên nhất là bên nhận “cố đất”.

Ví dụ, vụ án tranh chất hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là bà Dương Thị R với bị đêm là bà Dương Thị H.

Diện tích 7.702 m2 đất lại áp Cần Giờ, xã Tham Đôn, huyện MỹXuyên có nguồn gốc là của cụ SR (cha của bà R, chết năm 2006). Năm 1996, cụ SR cố diện tích trên cho bà H với giá 3 giạ lúa/công, hai bên thỏa thuận khi nào có tiền thì chuộc lại. Năm 1996, 1998, 2001 cụ SR xin chuộc lại nhưng bà H không đồng ý. Nay cụ SR đã chết, bà R đại diện cho các thừa kế của cụ SR yêu cầu Tòa án buộc bà H cho chuộc lại phần đất trên. Bà H cho rằng năm 1996, vợ chồng bà nhận chuyển nhượng của cụ SR diện tích 7.702 m2 đất với giá 120 giạ lúa, hai bên có viết giấy, do không biết chữ nên cụ SR có ký gạch thập và đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số42/2007/DSST ngày 18/7/2007, Toà án nhân dân huyện MX quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà R; công nhận quyền sử dụng 7.770 m2 đất là di sản thừa kếcủa cụ SR; buộc bà R phải trả cho bà H 18 giạ lúa.

Sau khi xét xử sơ thẩm, bà H có đơn kháng cáo. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 318/2007/DSPT ngày 19/10/2007, Tòa án nhân dân tỉnh ST đã quyết định sửa bản án sơ thẩm như sau: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụSR và bà H.

Chúng tôi cho rằng, thực chất đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại. Do đó, nếu trong thời hạn chuộc lại mà bên chuyển nhượng có yêu cầu chuộc lại thì Tòa án buộc bên nhận chuyển nhượng phải trả lại đất: đồng thời. buộc bên chuyển nhượng phải thanh toán cho bên nhận chuyển nhượng theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Nếu hết thời hạn “cố đất” mà bên “cố đất” không chuộc lại đất thì Tòa án phải công nhận hợp đồng nếu thỏa mãn các điều kiện khác.

“Cố đất” thực chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất có điều kiện chuộc lại. Đây là giao dịch rất phổ biến tại miền Nam. Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng “cố đất”, Tòa án các cấp áp dụng không đúng pháp luật gây thiệt hại cho bên “cố đất” và bên nhận “cố đất”.

Trong trường hợp Tòa án tuyên bố hợp đồng “cố đất” vô hiệu và buộc các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do không định giáđất để xác định thiệt hại, lỗi của các bên để từ đó buộc các bên phải bồi thường thiệt hại theo lỗi sẽ gây thiệt hại cho bên nhận “cố đất”.

Trường hợp Tòa án cho rằng, “cố đất” là chuyển nhượng quyền sử dụng đất tùy từng trường hợp áp dụng Điều 127, Điều 129. Điều 130 đếnĐiều 137… Bộ luật Dân sự năm 2005 và hướng dẫn tại mục 2 Phần II Nghị quyết số02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đểcông nhận hợp đồng hoặc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả vô hiệu. Dù công nhận hợp đồng hay tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì vẫn gây thiệt hại đến bên “cố đất”. Bởi lẽ, nếu công nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn chuộc đất làm triệt tiêu quyền chuộc lại của bên “cố đất”. Nếu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì vẫn gây thiệt hại cho người “cố đất”. Bởi vì giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác so với giải quyết hậu quả của hợp đồng cố đất.

SOURCE: TẠP CHÍ DÂN CHỦ VÀ PHÁP LUẬT SỐ THÁNG 1/2012

Trích dẫn từ: http://tks.edu.vn/portal/detail/5480_64__Hop-dong-mua-ban-tai-san-co-dieu-kien-chuoc-lai-va-viec-giai-quyet-tranh-chap-tai-toa-an.html

Giá trị pháp lý của chứng cứ giao dịch điện tử

Hiện nay, trong quá trình hòa nhập nền kinh tế toàn cầu, việc các doanh nhân thực hiện các giao dịch thương mại, dân sự thông qua các phương tiện điện tử đã dần trở thành một xu hướng phổ biến, bởi tính nhanh gọn, hiệu quả của hình thức này.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, tại Việt Nam các cơ quan tài phán (tòa án, trọng tài thương mại) chưa mạnh dạn nhìn nhận tính pháp lý đầy đủ của các chứng cứ giao dịch điện tử (CCGDĐT) trong quá trình giải quyết các vụ tranh chấp kinh tế, dân sự, lao động…Để đánh giá toàn diện giá trị pháp lý của CCGDĐT, sau đây chúng tôi sẽ nêu một số ý kiến và viện dẫn các căn cứ để chứng minh giá trị pháp lý của thông điệp dữ liệu và thông tin trong thông điệp dữ liệu.

Về khái niệm giao dịch dân sư, theo Điều 121 Bộ luật Dân sự (BLDS) “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Về hình thức của giao dịch dân sự, Điều 124 BLDS cũng khẳng định: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản”

Rõ ràng, cơ sở pháp lý của hình thức thông điệp dữ liệu đã được khẳng định một cách chắc chắn trong BLDS. Bên cạnh đó, theo Khoản 5, Khoản 6 Điều 4 Luật Giao dịch Điện tử (GDĐT) có hiệu lực ngày 01/03/2006, thì: “Dữ liệu là thông tin dưới dạng ký hiệu, chữ viết, chữ số, hình ảnh, âm thanh hoặc dạng tương tự”, “Giao dịch điện tử là giao dịch được thực hiện bằng phương tiện điện tử”

“Thông điệp dữ liệu là thông tin được tạo ra, được gửi đi, được nhận và được lưu trữ bằng phương tiện điện tử” (Khoản 12 Điều 4 Luật GDĐT)

“Thông điệp dữ liệu được thể hiện dưới hình thức trao đổi dữ liệu điện tử, chứng từ điện tử, thư điện tử, điện tín, điện báo, fax và các hình thức tương tự khác

Thông tin trong thông điệp dữ liệu không bị phủ nhận giá trị pháp lý chỉ vì thông tin đó được thể hiện dưới dạng thông điệp dữ liệu” (Điều 10 Luật GDĐT)

Điều 12 Luật GDĐT khẳng định “Thông điệp dữ liệu có giá trị như văn bản”.Không chỉ vậy, Điều 13 của Luật còn khẳng định mạnh mẽ hơn nữa: “Thông điệp dữ liệu có giá trị như bản gốc.

Thông điệp dữ liệu có giá trị như bản gốc khi đáp ứng được các điều kiện sau đây:

1. Nội dung của thông điệp dữ liệu được bảo đảm toàn vẹn kể từ khi được khởi tạo lần đầu tiên dưới dạng một thông điệp dữ liệu hoàn chỉnh.

Nội dung của thông điệp dữ liệu được xem là toàn vẹn khi nội dung đó chưa bị thay đổi, trừ những thay đổi về hình thức phát sinh trong quá trình gửi, lưu trữ hoặc hiển thị thông điệp dữ liệu;

2. Nội dung của thông điệp dữ liệu có thể truy cập và sử dụng được dưới dạng hoàn chỉnh khi cần thiết.”

Điều 14 Luật GDĐT nhấn mạnh “Thông điệp dữ liệu có giá trị làm chứng cứ

1. Thông điệp dữ liệu không bị phủ nhận giá trị dùng làm chứng cứ chỉ vì đó là một thông điệp dữ liệu.

2. Giá trị chứng cứ của thông điệp dữ liệu được xác định căn cứ vào độ tin cậy của cách thức khởi tạo, lưu trữ hoặc truyền gửi thông điệp dữ liệu; cách thức bảo đảm và duy trì tính toàn vẹn của thông điệp dữ liệu; cách thức xác định người khởi tạo và các yếu tố phù hợp khác.”

Đối với thông tin trích xuất từ trang thông tin điện tử, theo Điều 23 Luật Công nghệ Thông tin (có hiệu lực ngày 01/01/2007) “Tổ chức, cá nhân có quyền thiết lập trang thông tin điện tử theo quy định của pháp luật và chịu trách nhiệm quản lý nội dung và hoạt động trang thông tin điện tử của mình”.

Như vậy, với các căn cứ pháp lý được viện dẫn như trên, chúng ta có thể rút được 3 kết luận quan trọng sau:

- Thông điệp dữ liệu có giá trị như văn bản pháp lý thông thường.

- Thông điệp dữ liệu có giá trị như văn bản gốc nếu nó được bảo đảm toàn vẹn từ khi khởi tạo lần đầu, được lưu trữ và có thể truy cập được.

- Thông điệp dữ liệu có giá trị làm chứng cứ.

Từ các kết luận trên, trường hợp doanh nhân muốn cung cấp là thông điệp dữ liệu làm chứng cứ để cơ quan tài phán xem xét giải quyết một vụ tranh chấp, thì việc cung cấp đó phải đảm bảo 2 yêu cầu:

- Thông điệp dữ liệu được in ra thành văn bản.

- Thông điệp dữ liệu gốc được lưu trữ trong CD, USB kèm đường dẫn để truy cập khi cần thiết (nếu là email cá nhân thì thông điệp dữ liệu đó phải được bảo toàn nguyên vẹn trong hộp thư-inbox).

Chúng tôi cho rằng: thông điệp dữ liệu gốc hoàn toàn có thể được xem như một văn bản gốc, bởi tính hiện thực khách quan, chính xác của nó. Trong trường hợp thông điệp dữ liệu được truy xuất từ các trang web, thì cơ quan tài phán có thể truy cập trực tiếp vào đường dẫn do đương sự cung cấp, hoặc nếu thông tin trong email cá nhân, thì kiểm tra hộp thư. Trang web chỉ được khởi tạo khi cá nhân, tổ chức chủ trang web đó đã mua tên miền và đăng ký với tư cách chủ sở hữu, còn email cá nhân cũng thể hiện tính duy nhất, vì muốn sử dụng email phải có mã khóa (password), không thể ngụy tạo được. Trường hợp cơ quan tài phán nghi ngờ có sự gian dối trong việc khởi tạo lại một tên email thông thường và thư điện tử đã gửi đi (email đăng ký trên Yahoo!, Googgle, Hotmail..) thì hoàn toàn có thể gửi một công văn đến công ty cung cấp dịch vụ để xác minh. Việc kiểm tra này hoàn toàn khả thi, khi hiện nay các nhà cung cấp email như Yahoo!, Googgle, Hotmail..có văn phòng đại diện hoặc trụ sở tại Việt Nam, hơn nữa, các công ty dịch vụ này đa số được thành lập tại Mỹ, châu Âu, nên họ có thái độ tôn trọng và hợp tác với cơ quan tài phán khi có yêu cầu. Do vậy, nếu các doanh nhân liên quan đến một vụ tranh chấp, có thể mạnh dạn cung cấp thông điệp dữ liệu gốc có liên quan cho cơ quan tài phán.

Trong thời đại toàn cầu hóa hiện nay, thì việc doanh nhân sử dụng các phương tiện điện tử để gửi thông điệp dữ liệu phục vụ kinh doanh là hành vi phổ biến, do vậy việc cơ quan tài phán (tòa án, trọng tài) chấp nhận tính khách quan, xác thực, hiệu lực pháp lý đầy đủ của thông điệp dữ liệu gốc cũng là vấn đề tự nhiên, khi Bộ luật Dân sự, Luật Công nghệ Thông tin, Luật Giao dịch Điện tử đã đề cập, viện dẫn đầy đủ căn cứ pháp lý về các giao dịch thông qua phương tiện điện tử, thông điệp dữ liệu. Việc cơ quan tài phán nhanh chóng áp dụng cách giải quyết này sẽ làm cho một vụ tranh chấp hoặc việc dân sự được giải quyết toàn diện, chính xác, nhanh gọn và khách quan hơn, nâng cao tính pháp quyền hiện đại trong hoạt động của hệ thống cơ quan tiến hành tố tụng nước ta./.

Luật sư Th.s NGUYỄN HẢI VÂN

Giám đốc CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ĐÔNG Á

Nguồn: Báo Doanh nhân & Pháp luật

[st]

Quyền sử dụng đất trong trường hợp nào được xác định là di sản thừa kế?

Một trong những di sản là đối tượng tranh chấp nhiều về thừa kế đó là “quyền sử dụng đất”. Vì quyền sử dụng đất được xem là loại di sản mới và đặc biệt hơn so với các loại di sản khác, nên kéo theo đó là cách giải quyết cũng theo một cơ chế riêng. Gần đây, một số văn bản pháp luật, cụ thể là Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự năm 2005 và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình (sau đây xin gọi tắt là Nghị quyết số 02) đã khẳng định rõ và ghi nhận “quyền sử dụng đất” là di sản thừa kế. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết các vụ kiện đòi chia thừa kế về quyền sử dụng đất đã nảy sinh các ý kiến khác nhau về nhận thức quyền sử dụng đất là di sản thừa kế. Trong phạm vi bài viết này, xin bàn thêm cùng bạn đọc về vấn đề nêu trên thông qua một số ví dụ cụ thể sau:

Ví dụ 1: Ông bà A - B sinh được 2 người con là C và D. Sinh thời ông bà A - B có tạo lập được 1 mảnh đất có diện tích là 500m2. Năm 1989, anh C đứng tên kê khai mang tên anh. Năm 2000, ông bà A - B đều qua đời. Tháng 6/2005, anh D có đơn khởi kiện yêu cầu Toà án chia thừa kế quyền sử dụng 500m2 đất trên do bố mẹ để lại.

Về việc giải quyết vụ việc nêu trên còn có các ý kiến khác nhau:

* ý kiến thứ nhất cho rằng, việc ông D khởi kiện yêu cầu chia thừa kế quyền sử dụng 500m2 đất do bố mẹ để lại là không được chấp nhận vì 500m2 đất không phải di sản thừa kế, bởi lẽ:

- Tại tiểu mục 1.1 và 1.2 Mục 1 Phần II Nghị quyết số 02 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về thừa kế, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, hướng dẫn về việc xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:

+ Tiểu mục 1.1: “Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản”.

+ Tiểu mục 1.2: “Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế”.

Từ hướng dẫn nêu trên cho thấy, quyền sử dụng đất được coi là di sản thừa kế khi thoả mãn 2 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đất có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và khoản 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003.

Điều kiện 2: Một trong các giấy tờ nêu tại điều kiện 1 phải mang tên người chết để lại.

Đối chiếu với hai điều kiện trên đề cập tại ví dụ 1 thì: Mặc dù về bản chất, đất là do bố mẹ ông D tạo lập để lại, nhưng giấy tờ lại không mang tên ông bà A, B (đất không mang tên người chết để lại); vì vậy, 500m2 đất không thoả mãn điều kiện 2, nên không phải là di sản thừa kế của ông bà A - B để lại. Việc ông D khởi kiện yêu cầu chia thừa kế quyền sử dụng 500m2 đất là không có cơ sở chấp nhận, nên cần bác yêu cầu khởi kiện của ông D.

* ý kiến thứ hai cho rằng, quyền sử dụng 500m2 đất vẫn phải coi là di sản thừa kế của bố mẹ ông D, nên ông D khởi kiện yêu cầu chia thừa kế là có cơ sở để chấp nhận, vì những lẽ sau:

Một là, một trong những nguyên tắc cơ bản khi giải quyết tranh chấp dân sự nói chung và tranh chấp về thừa kế nói riêng là cần tìm ra bản chất của sự việc.

Với tranh chấp thừa kế thì vấn đề quan trọng là phải xác định tài sản tranh chấp có nguồn gốc của ai, từ đó xác định diện và hàng thừa kế, trên cơ sở đó xác định quyền, nghĩa vụ của họ. Trở lại ví dụ 1: ở đây rõ ràng xét về nguồn gốc 500m2 đất là của ông bà A - B tạo lập. Việc ông C đứng tên trong sổ mục kê hay đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là mang tên) có dựa trên các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông bà A - B với ông C thông qua các hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế hay không? Nếu việc mang tên không dựa trên các căn cứ nêu trên thì việc mang tên không có giá trị pháp lý và việc mang tên đó sẽ không là cơ sở để phát sinh quyền sử dụng hợp pháp đối với ông C và cần coi 500m2 đất vẫn thuộc quyền sử dụng của ông bà A - B để làm di sản phân chia thừa kế.

Nhân đây cũng cần phân tích thêm về giá trị pháp lý của việc mang tên là khác với quyết định cấp, giao đất của Nhà nước, đó là:

+ Quyết định cấp, giao đất của Nhà nước là thể hiện ý chí của Nhà nước trao quyền sử dụng đất đó cho một cá nhân, tổ chức. Nên quyết định đó giữ tính ổn định, đảm bảo cho người được cấp, được giao và nó sẽ không bị thay đổi trong khi giải quyết tranh chấp (khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2003).

+ Đối với việc mang tên (trong sổ mục kê hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có ý nghĩa để phân biệt thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa Toà án nhân dân và Uỷ ban nhân dân, đồng thời nó phản ánh đối tượng đang tranh chấp là thuộc đất sử dụng hợp pháp mà không thuộc diện đất lấn chiếm. Khi giải quyết, Toà án không phải hỏi Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền về việc sử dụng đất là hợp pháp hay không. Việc mang tên không hoàn toàn là cơ sở duy nhất cho việc phát sinh quyền về tài sản riêng (quyền sử dụng đất hợp pháp của người được mang tên). Vì việc mang tên là dựa trên nhiều cơ sở khác nhau được quy định tại Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 và được quy định theo 2 nhóm sau:

Nhóm 1: Đất có giấy tờ (liệt kê từ điểm a đến điểm e khoản 1 và khoản 7 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003).

Nhóm 2: Đất tuy không có giấy tờ, nhưng chủ hộ đã ở ổn định, phù hợp với quy hoạch và tại thời điểm mang tên không xảy ra tranh chấp (khoản 4 và khoản 6 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003).

Từ quy định nêu trên thì việc mang tên có thể là căn cứ phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp (quyền về tài sản riêng), có thể chưa phải là căn cứ phát sinh quyền về tài sản riêng nếu xảy ra tranh chấp. Nên trong quá trình giải quyết tranh chấp việc mang tên có thể bị thay đổi nếu như người khởi kiện có căn cứ chứng minh. Và trong quá trình giải quyết, Toà án cần xem xét việc mang tên đó đã là căn cứ hợp pháp để phát sinh quyền sử dụng đất đối với người được mang tên hay chưa? Nếu việc mang tên không dựa trên căn cứ hợp pháp thì cần xác định rõ nguồn gốc tài sản là của ai để vụ việc được giải quyết một cách khách quan. Tuy nhiên, cũng phải đặt ra nghĩa vụ chứng minh ở trường hợp nêu tại ví dụ 1, đó là: Vì ông C đã mang tên, nên trách nhiệm cung cấp chứng cứ chứng minh đất của bố mẹ là thuộc về ông D. Nếu ông D không đưa ra được căn cứ chứng minh là đất của bố mẹ để lại thì lúc này cần tôn trọng và giữ tính ổn định của việc mang tên đối với diện tích đất của ông C và bác yêu cầu khởi kiện của ông D.

Hai là, sẽ là bất hợp lý nếu chúng ta mở rộng ví dụ 1, đó là:

Ví dụ 2: Giả sử trên khuôn viên 500m2 đất đang tranh chấp có 01 ngôi nhà cấp 4 do bố mẹ ông D xây dựng để lại. Đối với 500m2 đất mang tên ông C (có thể đứng tên ông C trong sổ mục kê hoặc đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông C). Nếu theo lập luận của ý kiến 1 nêu trên dựa trên cơ sở hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 hoặc 1.2 của Nghị quyết số 02 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao, thì 500m2 đất không mang tên ông bà A - B nên không phải là di sản thừa kế. Vậy di sản thừa kế ở đây phải chăng là ngôi nhà cấp 4? Việc hiểu và vận dụng theo ý kiến 1 sẽ mâu thuẫn với tiểu mục 1.3 của Nghị quyết số 02 vì tiểu mục 1.3 có hướng dẫn như sau:

Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các giấy tờ được hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 và tiểu mục 1.2 Mục 1 này, nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác... gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phải phân biệt các trường hợp như sau:

a. Trong trường hợp đương sự có văn bản gửi Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền yêu cầu xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.

Từ hướng dẫn nêu trên cho thấy, nếu đất dù không có giấy tờ (được coi đất của ông bà A - B để lại không có giấy tờ) nhưng việc sử dụng đất là hợp pháp, phù hợp quy hoạch thì quyền sử dụng đất cũng được coi là di sản, khi chia thừa kế sẽ coi nhà và quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Từ những ý kiến nhận thức khác nhau về di sản là quyền sử dụng đất như đã nêu trên, xin nêu ý kiến để trao đổi cùng bạn đọc, trên cơ sở đó đề nghị với liên ngành tư pháp Trung ương cần có hướng dẫn, giải thích cụ thể hơn về vấn đề này để việc áp dụng pháp luật được thống nhất./.

Nguyễn Thanh Hải

(TAND huyện Thường Tín, tỉnh Hà Tây - nguồn TCKS số 23/2008)

Nguồn: http://tapchikiemsat.org.vn/viewtopic/van-de-109/Quyen-su-dung-dat-trong-truong-hop-nao-la-di-san-thua-ke-999.html