SỸ HỒNG NAM – Tòa dân sự, Tòa án nhân dân tối cao
1. Hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005
Hợp đồng dân sự là chế định nền tảng của luật dân sự. Ở nước ta, trước khi có Bộ luật Dân sự năm 1995, hợp đồng dân sự được Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 điều chỉnh. Bộ luật Dân sự năm 1995 ra đời, chế định hợp đồng dân sự dược quy định tương đối đấy đủ và có hệ thống. Ngoài những quy định chung về giao dịch và hợp đồng dân sự, Bộ luật Dân sự năm 1995 còn quy định một số loại hợp đồng dân sự thông dụng. Tuy nhiên, sau 10 năm áp dụng, những quy định về giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng nói riêng bộc lộ những hạn chế, bất cập cần sửa đổi. bổ sung. Mặc dù, Bộ luật Dân sự năm 2005 ra đời đã khắc khục được những hạn chế, bất cập của Bộ luật Dân sự năm 1995. Tuy nhiên, sau thời gian áp dụng, Bộ luật Dân sự năm 2005 có nhiều nội dung không phù hợp trong đó có những quy định về hợp đồng dân sự.
Quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự tại Tòa án, chúng tôi thấy một số giao dịch dân sự trong xã hội đã và đang diễn ra nhưng chưa được pháp luật điều chỉnh, gây khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên. trong bài viết này. chúng tôi chỉ đề cập đến một loại giao dịch dân sự đó là “Hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại”.
Đối với hợp đồng này, ngoài những quy định chung về giao dịch và hợp đồng dân sự chỉ có Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2005 nằm trong mục những quy định riêng về mua bán tài sản điều chỉnh.
Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:
“l. Bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.
Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận nhưng không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. Trong thời hạn này bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu không có thỏa thuận khác.
2. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản, phải chịu rủi ro đối với tài sản”.
Như chúng ta biết, hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại là hợp đồng có điều kiện, có tính chất đặc thù. Do đó, về nguyên tắc khi giao kết loại hợp đồng này, ngoài việc tuân thủ những quy định chung về hợp đồng dân sự nói chung thì phải tuân thủ những quy định riêng. Điều 458 Bộ luật Dân sự năm 1995 và nay là Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2005 đề cập đến việc chuộc lại tài sảnđã bán. Tuy nhiên, theo chúng tôi điều luật này chỉ quy định bên bán có quyền thỏa thuận với bên mua về việc chuộc lại tài sản. Phạm vi áp dụng của điều luật này rất hẹp. Dường như, nhà làm luật đưa ra quy định này nhằm mục đích bảo vệbên bán, trong một số trường hợp nhất định có quyền chuộc lại tài sản đã bán. Những tài sản này thường là những tài sản có ý nghĩa và gắn với giá trị về tinh thần hơn là vật chất. Bộ luật Dân sự chưa có những quy định nhằm giải quyết những vấn đề có liên quan như việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng… Quyền được chuộc lại tài sản là nội dung được đề cập dưới góc độ hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản. Thực tiễn giải quyết tranh chấp cho thấy, rất ít trường hợp áp dụng Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2005. Một số điểm không phù hợp của quy định này như sau:
Một là: Theo quyđịnh của Bộ luật Dân sự năm 2005 khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại, ngoài quy định của Điều 462 phải áp dụng những quy định khác vềhợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán, trong đó có những quy định về nội dung và hình thức của hợp đồng. Điều này có nghĩa là, tùy từng đối tượng của hợp đồng mua bán mà pháp luật quy định hợp đồng phải được lập thành văn bản hoặc không phải lập thành văn bản, phải công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hay không. Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán tài sản có diều kiện chuộc lại có thểcác bên phải ký 02 hợp đồng và phải tuân thủ mọi quy định về hình thức và các thủ tục có liên quan. Do vậy, khi chuyển quyền sở hữu thì phải nộp thuế, nếu 02 lần chuyển quyền sở hữu thì phải nộp thuế 02 lần. Trong khi đó, về nguyên tắc, người mua tài sản chỉ được quyền sở hữu tài sản trong một thời hạn nhất định. Do chưa có quy định cụ thể nên các cơ quan công chứng, chứng thực không công chứng quyền hoặc chứng thực, trong thực tế, hầu hết những hợp đồng mua bán tài sản cóđiều kiện chuộc lại đều vi phạm hình thức. Trong nhiều trường hợp, sau khi ký hợpđồng, tài sản vẫn do người bán quản lý, sử dung. Đây là điều bất hợp lý, không phù hợp với thực tế làm triệt tiêu sự phát triển một loại giao dịch có tính chất tương trợ giữa các chủ thể trong xã hội.
Ví dụ, năm 2005, do làm ăn thua lỗ nên ông A chuyển nhượng cho ông B quyền sử dụng 350 m2 đất với giá 500.000.000 đồng, đất có nguồn gốc là của ông cha để lại và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do muốn giữ lại đất của tổ tiên để lại, nên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên có thỏa thuận ông A có quyền chuộc lại đất trong thời hạn là 5 năm kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực pháp luật. Năm 2008, ông A có yêu cầu chuộc lại đất, hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 600.000.000 đồng và lại ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Qua ví dụ trên cho thấy, nếu thực hiện đúng quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A với ông B phải chịu 02 lần thuế, đó là thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nay là thuế thu nhập cá nhân) phát sinh từ việc chuyển nhượng giữa ông B với ông A. Ngoài ra còn phải thực hiện các thủ tục khác hai lần. Trên thực tế, quyền sử dụng đất của ông A chỉ chuyển giao cho ông B trong thời hạn 03 năm mà phải chịu 02 lần thuế là không đúng với bản chất của hợp đồng mua bán tài sản.
Hai là: Theo khoản 2 Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2005 trong thời hạn chuộc lại tài sản người mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản và phải chịu rủi ro đối với tài sản. Với quy định này, nhà làm luật nhằm bảo vệ quyền của người bán trong thời hạn mà các bên thỏa thuận được phép chuộc lại tài sản. Tuy nhiên, trên thực thế thì quy định này là không phù hợp đối với trường hợp người bán vẫn quản lý, sử dụng tài sản. Do đó, trong mọi trường hợp người mua tài sản phải chịu rủi ro về tài sản là không phù hợp. Bởi vì, nếu người mua không quản lý tài sản thì không thể có điều kiện để thực hiện các biện pháp nhằm hạn chế rủi ro lạ.
Ngoài ra, Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2005 còn có nhiều nội dung không phù hợp như việc xác định di sản thừa kế đối với di sản là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại trong thời hạn chuộc lại hoặc khi một trong các bên chuyển giao tài sản cho người thứ ba ngay tình…
2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp tại tòa án
Trong thực tế, hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại diễn ra không nhiều và được thể hiện dưới những hình thức, tên gọi khác nhau. Qua thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự tại Tòa án, chúng tôi thấy, hợp đồng mua bán tài sán có diều kiện chuộc lại chủ yếu tồn tại dưới hình thức “cố đất”, một loại giao dịch rất phổ biến ở miền Nam. Theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2003, thì người sử dụng đất không cho phép cầm cố đất. So với cầm cố tài sản, “cố đất” có những đặc trưng như sau:
- Mục đích của cầm cố tài sản là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thông thường được áp dụng đối với tài sản là động sản, người nhận cầm cố là người quản lý tài sản (trừ những tài sản đặc biệt). Trong quan hệ “cố đất”, thông thường bên cố đất vẫn là người quản lý, sử dụng đất, khai thác công dụng của đất, thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất với nhà nước.
- Tài sản cầm cố là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụdân sự, nên giá trị có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Trong “cố đất”, mục đích của người nhận và người “cố đất” hướng tới không hẳn là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà mục đích là lợi ích thông qua việc cố và nhận “cố đất”. Do vậy, giá “cố đất” thường tương đương với giá chuyển nhượng tại thời điểm xác lập hợp đồng, giá chuộc lại đất có thể được thỏa thuận ngay trong hợp đồng hoặc theo giá thị trường tại thời điểm chuộc cộng thêm một giá trị nhất định. Trên thực tế, thì giá chuộc lại đất bao giờcũng lớn hơn giá “cố đất”. Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận người “cố đất”phải trả cho người nhận “cố đất” một phần hoa lợi theo mùa vụ. Về thời hạn cố đất do các bên thỏa thuận mà không phụ thuộc vào thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sựnhư trong cầm cố tài sản.
- Có thể chuyển hóa từ “cố đất” sang chuyển nhượng quyền sửdụng đất, nếu hết thời hạn “cố đất” bên “cố đất” không chuộc lại đất. Tuy nhiên, để chuyển hóa từ “cố đất” sang chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải thực hiện đầy đủ những quy định về hình thức của hợp đồng. Đây chính là đặc trưng cơ bản thể hiện sự khác biệt giữa “cố đất” với cầm cố tài sản với tư cách là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, chứng tỏ “cố đất” là hợpđồng mua bán tài sản (quyền sử dụng đất) có điều kiện chuộc lại.
Từ những phân tích nêu trên cho thấy, thực chất “cố đất” là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại. Tuy nhiên, do pháp luật chưa điều chỉnh loại giao dịch này, nên khi xảy ra tranh chấp, cơquan giải quyết tranh chấp có những cách hiểu và cách giải quyết khác nhau. Thực tế khi giải quyết tranh chấp, Tòa án hiểu và áp dụng pháp luật không thống nhất ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên nhất là bên nhận “cố đất”.
Ví dụ, vụ án tranh chất hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là bà Dương Thị R với bị đêm là bà Dương Thị H.
Diện tích 7.702 m2 đất lại áp Cần Giờ, xã Tham Đôn, huyện MỹXuyên có nguồn gốc là của cụ SR (cha của bà R, chết năm 2006). Năm 1996, cụ SR cố diện tích trên cho bà H với giá 3 giạ lúa/công, hai bên thỏa thuận khi nào có tiền thì chuộc lại. Năm 1996, 1998, 2001 cụ SR xin chuộc lại nhưng bà H không đồng ý. Nay cụ SR đã chết, bà R đại diện cho các thừa kế của cụ SR yêu cầu Tòa án buộc bà H cho chuộc lại phần đất trên. Bà H cho rằng năm 1996, vợ chồng bà nhận chuyển nhượng của cụ SR diện tích 7.702 m2 đất với giá 120 giạ lúa, hai bên có viết giấy, do không biết chữ nên cụ SR có ký gạch thập và đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số42/2007/DSST ngày 18/7/2007, Toà án nhân dân huyện MX quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà R; công nhận quyền sử dụng 7.770 m2 đất là di sản thừa kếcủa cụ SR; buộc bà R phải trả cho bà H 18 giạ lúa.
Sau khi xét xử sơ thẩm, bà H có đơn kháng cáo. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 318/2007/DSPT ngày 19/10/2007, Tòa án nhân dân tỉnh ST đã quyết định sửa bản án sơ thẩm như sau: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụSR và bà H.
Chúng tôi cho rằng, thực chất đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại. Do đó, nếu trong thời hạn chuộc lại mà bên chuyển nhượng có yêu cầu chuộc lại thì Tòa án buộc bên nhận chuyển nhượng phải trả lại đất: đồng thời. buộc bên chuyển nhượng phải thanh toán cho bên nhận chuyển nhượng theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Nếu hết thời hạn “cố đất” mà bên “cố đất” không chuộc lại đất thì Tòa án phải công nhận hợp đồng nếu thỏa mãn các điều kiện khác.
“Cố đất” thực chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất có điều kiện chuộc lại. Đây là giao dịch rất phổ biến tại miền Nam. Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng “cố đất”, Tòa án các cấp áp dụng không đúng pháp luật gây thiệt hại cho bên “cố đất” và bên nhận “cố đất”.
Trong trường hợp Tòa án tuyên bố hợp đồng “cố đất” vô hiệu và buộc các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do không định giáđất để xác định thiệt hại, lỗi của các bên để từ đó buộc các bên phải bồi thường thiệt hại theo lỗi sẽ gây thiệt hại cho bên nhận “cố đất”.
Trường hợp Tòa án cho rằng, “cố đất” là chuyển nhượng quyền sử dụng đất tùy từng trường hợp áp dụng Điều 127, Điều 129. Điều 130 đếnĐiều 137… Bộ luật Dân sự năm 2005 và hướng dẫn tại mục 2 Phần II Nghị quyết số02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đểcông nhận hợp đồng hoặc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả vô hiệu. Dù công nhận hợp đồng hay tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì vẫn gây thiệt hại đến bên “cố đất”. Bởi lẽ, nếu công nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn chuộc đất làm triệt tiêu quyền chuộc lại của bên “cố đất”. Nếu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì vẫn gây thiệt hại cho người “cố đất”. Bởi vì giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác so với giải quyết hậu quả của hợp đồng cố đất.
SOURCE: TẠP CHÍ DÂN CHỦ VÀ PHÁP LUẬT SỐ THÁNG 1/2012
Trích dẫn từ: http://tks.edu.vn/portal/detail/5480_64__Hop-dong-mua-ban-tai-san-co-dieu-kien-chuoc-lai-va-viec-giai-quyet-tranh-chap-tai-toa-an.html
